不動産投資のリスク

賃料が利益になる賃貸経営には、アパート経営だとかワンルームのマンション経営等があるというのはご存知の通りですが、アパート・マンション経営で留意しなければいけないものを挙げるとするなら、空室対策があります。

アパート経営は、空室期間が長いのが最大のリスクです。そのリスクヘッジとして、一括借り上げ(サブリース)をする管理会社が増えてきましたが、オーナー側のメリットは極めて低いと思います。

オーナーにしてみれば、一括借り上げは空室対策を考える必要がなくなると考えがちですが、家賃が契約更新で安くなっていったり、リフォームする際の費用はオーナー側の負担になるなどのデメリットは大きいです。

見落としがちなのは、契約更新の時に家賃が下方修正される可能性が捨てきれないことと、息長くサブリース契約を維持するのなら、出費覚悟でメンテナンス工事を受けることが必要であるということだと言えます。

マンション経営はアパート経営をする場合とは異なり、建物1棟を収益物件であるとして投資するのではなく、マンションの建物のどれか1つの部屋から始める不動産投資です。

賃貸経営というのは、アパートなどの不動産を賃貸することで手にできる家賃収入に集中した不動産投資のことで、物件を購入時より高く売って儲けるやり方とはまったく別のものと言っていいと思います。

経験の浅い人が始めてもいいのは、日本とは事情が異なっている海外不動産投資のようなものではなく、国内にある物件の家賃などによる利益を目指す、主流の不動産投資だけであると断言できます。

一方で、昨今は不動産市場が高騰しており、数年前に不動産を取得した人にとっては、今が売却益を得れるチャンスであることは間違いありません。不動産の売却を成功するために一番重要なポイントは、いかに信頼できる仲介業者にお願いするかです。

最近では、複数の仲介業者に一度に査定をお願いして、非常に効率良くベストな仲介業者を見つけることができますので、不動産の売却を検討している方は、是非使ってみるといいでしょう。

【一括査定!】 不動産売却成功のカギはここにあり!

不動産会社であるとか物件の管理会社があることによって、不動産の大家になる賃貸経営は不労所得を得ることを現実化してくれます。「サラリーマンでありながら、賃貸経営でも稼いでいる」ような人がたくさんいるのは、それが理由です。

不動産投資の資料請求自体はお勧めできますが、記されている利回りの数字が現実通りであると考えてはいけないのです。おおよその利回りが、賃料を下げざるを得ないときが来ることとかは計算外であるのが一般的だからです。

アパートなどへの不動産投資では、物件の投資価値を明らかにするために、利回りという数値を指標にするという人が多いようですが、表面利回りと言われるものは、その物件から得られる年間家賃を購入価格で除したものです。

先細りだと言われるようになってから結構年月が経っていますが、この節再度話題をさらい始めたようで、さまざまな不動産投資セミナーが催される機会が増えているように感じませんか?近年は不動産による収益を求めて投資する不動産投資は、株式等の投資より有力な資産形成方法として社会に浸透しているようですが、そういう風潮を反映して、不動産投資セミナーが方々で催されています。注目度の高い不動産投資セミナーもいろいろありますが、通常は何の問題もないはずです。もっとも、高い値のついた情報商材を買わせようとすることもあるということなので、経験の浅い人は事前によく確認しましょう。

セミナーだけでなく、不動産投資関連の書籍も多く出ており、いろいろある投資の種類と比べてみても、きわめて挑戦しがいがあることに気づきます。このことが広く知れ渡り、若年層においても不動産投資に挑む人が多いのだと思います。

不動産投資で投資人生初の物件を購入する場合は、これまで継続してきた勉強が役に立ちます。物件を正確に見極めるためにも、その地域の家賃相場とか現場の見方を学習することが大切です。


物件の資料請求

不動産投資をしようかという際に、多くの人が若干躊躇しつつやっているものと言えば資料請求ですが、請求を受ける会社もそんなに購入可能性の高い人だなどと考えるわけではないので、思いついたときに頼むのが得策です。

資料請求してみても、一向に好感触のものが出てこず、魅力を感じない物件が多いのですが、物件のやり取りを通して不動産業者とのパイプも作ることができます。問い合わせた物件情報だけのやり取りにとどまらず、必ず自分の探している物件条件や、自分がちゃんと「買える人」だということを伝えておくことが大事です。

色々な不動産業者とやり取りをすることで、業者の質や得意な分野も理解できるようになります。その業者が、「投資としての不動産を見る目」を持っているかどうかも重要なポイントです。例えば、ある物件を購入した場合、初期投資がいくらで、毎月いくらくらいのキャッシュフローで、〇年後に売却sるれば、トータルで〇〇万円になる、というシミュレーションがしっかり提案できるかどうか、ということです。

当然ながら、この視点や考え方は自分でできるようになっていないといけないですが、不動産業者にも持っていてもらいたい要素です。

あとなんといっても「対応のスピード」ですね。いい物件はスピード勝負ですので、とにかくスピーディーに対応ができるかどうかは、いい業者とダメな業者を見極めるうえで重要なポイントです。いい不動産業者を見つけることは、不動産投資の成功に欠かせませんので、こういう観点からも、資料請求等、日々の地道な活動をしっかりやっていきましょう。


収益物件の分類

サブリース(一括借り上げ)は、マンションに代表される賃貸経営の仕組みの一つです。良くも悪くも注目を集めていますが、普通行われる賃貸経営とは随分と違っているので、若葉マークの人にはハードルが高いです。

不動産投資セミナーにも工夫が見られ、ある決まった人だけに向けて開かれているセミナーも多く、殊に女性しか参加できないようにして、アパート等におけるリスクについて解説してくれるものが受けていたりします。

堅実なマンション経営の大事な要素は、外部的には良い立地であること、内的には人気のある設備が備わっていることだと考えます。

内的・外的ともに環境がそろっているならば、空室状態がずっと続くというリスクは減るということです。

マンション経営をしていて喜ばしいのは、貸している人が購入したいと申し出てくれることだと言って、反対する人はいないでしょう。

それにはまず、細部まで管理が行き届いているマンションを保有することが大切です。

アパート経営においては、空室が続くのが大きなリスクです。そのリスクを解消するということで、家賃保証をする管理会社が見られるようになりましたが、実際のところオーナー側には得することがまったくないと言って間違いないでしょう。

アパート経営につきましては、株式だったり金融投資などと比較してリスクが低く、間違ったやり方をしなければ失敗することがほとんどない投資分野なのです。そういう背景から現在盛り上がりをみせているのです。

不動産投資のアパート経営と似かよっているものとしてマンション経営がありますが、マンション経営はマンションの一部屋単位で投資するスタイルが一般的で、アパート経営とは異なると言えるでしょう。

家主にとって、サブリース(一括借り上げ)は空室対策で悩む必要がなくなるといった優位性がありますが、金額が下げられたり、リフォームする際の費用はオーナーが全て手出ししなければならないなどのウィークポイントもあるということをご理解ください。

マンションとかアパートといった不動産投資では、収益物件の鑑定をするようなときに利回りと呼ばれる数値を利用することになりますが、利回りの中でも年間で支払われる賃貸料から必要経費分を除き、これを物件を購入した価格で除した「実質利回り」が使われているみたいです。

魅力的なサブリース(一括借り上げ)ですが、契約によって確実に家賃が受け取れる期間が必ず定められています。契約期間というものは2年が一般的で、賃貸料は再契約時に改定できると決まっています。

海外不動産投資の内容を考えると、バブルの頃の強気の不動産投資みたいな印象があり、投資の怖さを知っている人は無茶苦茶不安要素が大きいと思うに違いありませんが、それはまともな理解なのではないかなと思います。

ハワイ等の海外不動産投資をする場合に無視できないことは、為替には変動というリスクがあることです。どうにか賃貸料が手に入っても、現地通貨とのレートで日本円が高くなったら、その投資自体は必ずしもプラスとはならないのです。

自分が入居することを考えると、何もかもがきれいな新築にしたいところですが、投資の対象としては、なんと「中古のメリットが見逃せない」なんていうところはマンション経営の不思議なところだと言えるのでしょう。

収益物件の分類として、賃借している人がいない状態の物件のことを空室物件と言うのです。空室物件の特性として、とにかく入居者を探さなければいけませんが、契約してしまう前に、十分に室内を内見できます。

海外不動産投資について、第一に念頭に置く必要があると指摘されるのは、極めて多くの海外不動産投資が「物件の値上がりによる差益だけが頼みの投資である」ということでしょう。


今の時代に合った不動産投資

昨今の超低金利時代にお金や資金を上手に運用するのは、
実際のところは中々至難のことと言えるかもしれません。

そんな中の一つの手段として、
比較的金利が高い商品に投資信託というのがあります。

その中に特に年間を通して分配率が高い金融商品の一種に不動産関係があります。
これは別名をREITファンドともいって、
一般の人にはチョット聞きなれない言葉ですが、
不動産投信といってREITと称しています。

REITは、

REAL ESTATE INVESTMENT TRUST(不動産投資信託)

の略です。

不動産関係を専門に投資することであり、
また、業務としている会社のことです。

不動産投資信託でも国内を専門に取り扱うことを、

J-REITファンド

とも言っていますが、多勢の投資家から集めた資金で、
大型ビルの建設や運営(オフィスビルや商業施設、マンション)など、
複数の不動産物件を扱っていて、その売買益や賃貸収入、
運用益などを投資家に分配するという仕組みであり、
これらの金融商品を指すことになります。

J-REITというのは投資信託の専門企業(法人)になりますので、
会社として株式化もしており証券取引所に上場されています。
J-REIT関係の会社の株価なども新聞紙上の株式欄に記載されています。

不動産投資に興味のある方は、
REITも選択肢の一つとして検討されてはどうでしょうか。


土地探し

昨日は朝から懇意にしている不動産業者と一緒に、
都内の物件を探していました。

新築で物件を建てようと考えており、
中古物件ではなく土地を探すとなると、
ネットに出ていないものも結構あります。

不動産会社と日頃からコミュニケーションを取っていれば、
レインズにはまだ登録されていない、いわゆる水面下の物件も、
かなり鮮度の高い状況で知らせてくれます。

昨今の不動産価格の高騰によって、利回りが下がり、
ここ最近の中古物件は簡単に手が出せない状況にあります。
また、金融機関の融資状況がかなり厳しくなってきています。

もちろん土地の価格は高い状況にありますが、
新築を建てた方が、ある意味自分の条件に近いものが作れます。

新築で、ということになると、
最近は木造のアパートが主流になっています。

近所でも木造アパートや賃貸併用住宅の新築ラッシュです。

木造のメリットは当然ながら建築コストが安いことに尽きるでしょう。
一方で、木造の法定耐用年数は22年ですから、長期の所有には向いていません。
また、新築なので最初の数年はメンテナンスがほぼかかりませんが、
木造は傷みやすいので、10年もすればそれなりにメンテナンス費用がかかってきます。

RCは建築コストが高いので利回りが低くなりますが、
法定耐用年数も47年ですし、長期保有に向いていますし、
実際の物件自体も木造よりかははるかに価値が保たれます。

サラリーマン大家さんブームの影響もあり、
あと数年もするとこれまで建築されてきた木造物件が、
市場にたくさん出回るのではないかと予想しています。

物件の差別化をはかるためにも、RC物件を建築して、
将来のリスクマネジメントをしたいと考えています。